Что делать если застройщик переносит срок сдачи

Содержание
  1. Что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ
  2. Сроки сдачи жилья по ДДУ
  3. Что считается просрочкой сдачи жилья
  4. Предложение по изменению сроков сдачи жилья застройщиком – соглашаться или нет?
  5. Если дольщик согласен на перенос сроков по сдаче жилья
  6. Как поступать дольщику, не согласному с затягиванием срока сдачи жилья
  7. Судебное разбирательство о нарушении сроков сдачи жилья
  8. Почему лучше сразу обращаться в суд
  9. Что делать дольщику, если застройщик срывает срок сдачи дома
  10. Первый этап: предварительное уведомление
  11. Второй этап: пишем претензию застройщику
  12. Третий этап: компенсации через суд
  13. Заявлять или не заявлять денежные требования?
  14. Четвертый этап: расторжение договора
  15. Пятый этап: обращение к властям
  16. Подведем итог
  17. Перенос сроков сдачи новостройки: как получить свое?
  18. Кризис есть кризис – страдают все
  19. Формат договора и возможность компенсировать ущерб
  20. Получить неустойку после приемки квартиры
  21. Как рассчитывается сумма неустойки
  22. Почему суд может сократить сумму неустойки
  23. Разрыв договора с выплатой неустойки
  24. Штраф за невыплату неустойки в досудебном порядке
  25. Компенсация морального ущерба и оплата судебных издержек
  26. Что делать, если сроки затягиваются
  27. Нужно ли подписывать соглашение о переносе сроков
  28. Когда лучше расторгнуть договор
  29. Заключение
  30. Что делать, если застройщик задерживает сроки сдачи дома – Ответственность и неустойка
  31. Нарушение сроков сдачи дома застройщиком
  32. Ответственность. 3 варианта действий дольщика
  33. Как получить неустойку?
  34. Как составляется претензия застройщику?

Что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ

Что делать если застройщик переносит срок сдачи

Наиболее часто встречающаяся проблема, для разрешения которой обманутые дольщики обращаются с исковыми требованиями в суды, – это затягивание сроков сдачи жилья в многоквартирном доме. Такие сроки четко оговорены в заключаемом между дольщиком и застройщиком ДДУ. Причины несоблюдения оговоренных договором временных условий могут быть самыми разнообразными.

Просрочка сдачи жилья может зависеть от самого застройщика или случиться не по его вине. Так или иначе, они не должны волновать участника долевого строительства. Ведь главное желание и законное право последнего – получить причитающуюся ему и полностью оплаченную долгожданную квартиру вовремя.

Так что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ? Об этом подробнее будет рассказано ниже.

Сроки сдачи жилья по ДДУ

Законодатель в ФЗ №214 посвятил регулированию срока, по истечению которого в обязанность застройщика входит передача участнику долевого строительства объекта, целую статья (ст.6). ДДУ должен содержать указание сроков передачи квартиры от застройщика дольщику. Этот же закон причисляет такое условие к обязательным. Отсутствие в договоре пункта о таком сроке делает его нелегитимным.

Просто достроить многоквартирный дом недостаточно. Квартиры участникам долевого строительства могут быть переданы только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию. По этой причине при заключении  ДДУ чаще всего под фразой «сдача жилья» подразумевается именно передача квартиры дольщику после введения построенного дома в эксплуатацию.

Сроки сдачи квартиры в тексте ДДУ могут быть обозначены в разных вариантах:

  • конкретной датой (например, не позднее 01.01.2018);
  • периодом времени равным кварталу (например, не позднее III квартала 2017 года);
  • привязкой к вводу дома в эксплуатацию (например, не позднее 20 календарных дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Важным является тот факт, что во всех договорах всех дольщиков одного и того же многоквартирного дома срок сдачи квартир застройщиком должен быть одинаковым. Различия в таких сроках допускается только после заключения дополнительного соглашения к ДДУ об изменении сроков с каждым дольщиком персонально.

Что считается просрочкой сдачи жилья

Основным документом, свидетельствующим о передаче квартиры при участии в долевом строительстве, является акт приема-передачи. Отсюда становится понятным, что если в обозначенный в ДДУ срок этот документ между компанией-застройщиком и дольщиком не подписан, значит, жилье нельзя считать переданным, а, следовательно, – налицо факт нарушения срока передачи объекта.

Когда акт приема-передачи все-таки подписан, но дата подписания в нем позже даты, прописанной в заключенном договоре, в этом случае также можно говорить о том, что нарушение сроков строительства и передачи жилья имеет место быть.

Перед подписанием акта-приема передачи стоит удостовериться, что сданный дом действительно введен в эксплуатацию.

Недобросовестные застройщики могут дать акт дольщику на подпись, в то время как ввод в эксплуатацию еще не состоялся, не заботясь о том, что это противоречит действующему законодательству.

А между тем, такой не вполне легитимный документ может в будущем создать немало проблем при оформлении приобретаемой жилой площади в собственность.

Более подробно о процедуре приема жилья от застройщика можно прочитать в статье сайта «Основные правила приемки жилья у застройщика – как обнаружить недостатки, которые от вас хотят скрыть».

Предложение по изменению сроков сдачи жилья застройщиком – соглашаться или нет?

Если по каким-либо причинам происходит нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, ФЗ-214 обязывает застройщика в срок не позднее, чем за два месяца до указанного в ДДУ окончания срока, сообщить дольщику соответствующую информацию.

Кроме того, участнику долевого строительства направляется предложение подписать дополнительное соглашение, изменяющее условия договора, в котором обговаривается перенос срока сдачи дома. Как правило, в извещении указываются причины, по которым застройщик задерживает сдачу дома.

В этом же документе обозначается необходимость продления действия ДДУ, а также устанавливается новый предполагаемый срок завершения строительства.

Указанные документы передаются дольщику лично под роспись либо направляются ему заказным письмом с уведомлением. Другими словами, у компании-застройщика должны быть доказательства того, что адресат действительно получил указанную документацию.

Что делать дольщику – принять предложение об изменении застройщиком сроков сдачи жилья или нет – это его личное дело. ФЗ №214 в этом случае стоит на стороне дольщика и дает ему право согласиться на предложение застройщика, а не принуждает к этому.

На то, чтобы перенести сроки, может согласиться тот участник долевого строительства, которому такое стечение обстоятельств выгодно. Ведь в случае переноса срока передачи объекта долевого строительства и внесение окончательного взноса за покупку квартиры также откладывается. Это удобно, если дольщик не успел собрать или найти необходимые денежные средства.

И все-таки, чаще дольщику хочется как можно быстрее получить заветную квартиру, а потому перенос сроков сдачи жилья на более позднее время для него неприемлем.

Если дольщик согласен на перенос сроков по сдаче жилья

Вполне возможен вариант, когда участник долевого строительства решил согласиться с предложением о переносе сроков сдачи объекта.

В таком случае, к уже имеющемуся ДДУ составляется дополнительное соглашение, которое подписывается обеими сторонами.

К примеру, если период времени, на который задерживается стройка, не так уж и велик, подписать допсоглашение, возможно, будет благоразумнее. Проще и быстрее будет дождаться передачи жилья, чем судиться.

Естественно, в таком случае стоит сопоставлять сроки, обещанные застройщиком и настоящее положение вещей. Допустим, если срок сдачи жилья переносится на два-три месяца, а дом построен меньше, чем на половину – понятно, что такие условия заведомо невыполнимы и соглашаться на них не стоит.

Доп. соглашение о переносе сроков сдачи дома перед подписанием необходимо также внимательно изучить. Лучше, если вместе с дольщиком это сделает профессиональный юрист, имеющий опыт в разрешении вопросов, связанных с долевым строительством.

Как правило, суть такого соглашения сводится к установлению новых сроков, по истечении которых планируется окончание строительства.

Многие застройщики, с целью обезопасить себя от судебных исков, вносят отдельным пунктом условие, что участник долевого строительства претензий по поводу нового срока не имеет.

Подписанное соглашение самостоятельно, как и договор, подлежит обязательной госрегистрации в территориальном отделении Росреестра. Без такой процедуры оно будет просто недействительным.

Обратите внимание! Если участник долевого строительства принял для себя решение согласиться с переносом сроков сдачи объекта и подписал соответствующее дополнительное соглашение, это означает, что он уже не сможет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры.

Как поступать дольщику, не согласному с затягиванием срока сдачи жилья

Когда срыв сроков строительства и просрочка сдачи жилья налицо, а дольщик не желает с этим мириться, не согласен с предложенными застройщиком новыми сроками, ему необходимо начинать действовать незамедлительно. Решение проблемы возможно двумя способами:

  • досудебное урегулирование;
  • разрешение спора в суде.

Для досудебного урегулирования участнику долевого строительства необходимо от своего имени составить письменную претензию к застройщику. Вряд ли он справится с этим самостоятельно, правильнее доверить такую ответственную задачу специалисту.

Претензию необходимо направить заказным письмом с уведомлением о вручении, либо самолично принести в канцелярию организации, сделав отметку о принятии документа на оставленной у себя копии.

В любом случае, важно иметь на руках подтверждение получения документов фирмой-застройщиком.

По сложившейся практике, написание претензии застройщику как способ досудебного урегулирования спора всегда является обязательным условием для обращения в суд. Без выполнения этого условия, суд не примет исковое заявление к рассмотрению.

Требования в претензии у дольщика могут быть различными:

  • расторжения договора и возврата всех уплаченных денежных средств;
  • возврата части уплаченных денег за квартиру, которую не передали в срок;
  • проведения дополнительных, ранее не обговоренных, работ (например, чистовая отделка либо установка дополнительного оборудования);
  • добровольной уплаты причитающейся участнику долевого строительства неустойки и пени.

В тех случаях, когда застройщик не согласился с претензией либо вообще проигнорировал ее, тогда дольщику не стоит сдаваться и придется отстаивать свои права уже в судебном процессе.

Судебное разбирательство о нарушении сроков сдачи жилья

В качестве защиты интересов прав дольщиков и одновременно наказания недобросовестных застройщиков, ФЗ №214 при нарушении сроков передачи дольщику построенного жилья установил уплату последними неустойки. Когда застройщик не сдал дом вовремя, за требованием уплаты неустойки нужно идти в суд.

Уже на момент подачи иска в нем самим истцом должен быть подсчитан размер неустойки. Подробнее о расчете размера неустойки можно ознакомиться в статье сайта «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

Кроме уплаты неустойки, дополнительно в иск можно включить требования о возмещении:

  1. Убытков (например, если будет доказано, что из-за затягивания сроков сдачи жилья дольщику пришлось жить в съемной квартире).
  2. Морального вреда.
  3. Штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
  4. Судебных издержек (например, за оплату услуг юриста, представляющего интересы дольщика в суде).

Почему лучше сразу обращаться в суд

У юристов Общества защиты прав дольщиков имеется большой практический опыт в спорах о просрочке сдачи жилья. А потому их совет таков. Когда происходит задержка сроков сдачи жилья, из всех возможных вышеперечисленных вариантов решения данной проблемы лучше выбрать именно обращение в суд.

Сделать это следует чем раньше, тем лучше. Не стоит поддаваться уговорам «подождать совсем немножко», дожидаться, когда застройщик подпишет акт, передаст жилое помещение и ключи от него.

Если строительство не окончено в оговоренный срок, то есть случилась просрочка – буквально через пару недель уже можно идти в суд взыскивать неустойку.

Математика здесь проста. Судебный процесс по взысканию неустойки – дело не одного дня. Он может продлиться и два, и три, и пять месяцев.

К тому времени, пока застройщик достроит и сдаст просроченный объект, у дольщика на руках уже будет судебное решение, по которому он сможет получить причитающиеся ему деньги.

Если же ждать, не обращаясь в суд, то вполне может возникнуть ситуация, когда к окончанию строительства объекта (а вполне вероятно, что застройщик одновременно заканчивает сразу несколько просроченных объектов), денег у фирмы на счетах уже не будет. А потому заплатить неустойку будет просто невозможно.

Кроме того, за то время, что длится судебное разбирательство, сумма просрочки увеличится и можно будет уточнить исковые требования в сторону увеличения размера неустойки.

Если к моменту вынесения судебного решения объект так и не сдан, закон не запрещает вновь обратиться в суд за требованием новой суммы неустойки и получить новое решение о ее взыскании.

Обращаться можно неограниченное число раз (при условии, что требования каждый раз будут по новому отрезку времени просрочки).

Бояться этого не стоит. Лучше и выгоднее три раза отсудиться и два из трех получить деньги, чем дождаться подписания акта, после чего пойти в суд, одним разом отсудиться за большой период времени и в итоге ничего не получить.

Положительный опыт в разрешении вопросов, связанных с затягиванием сроков сдачи жилья застройщиком, в пользу дольщиков есть и у специалистов Общества защиты прав дольщиков. Если Вам необходима помощь, обратитесь к нам через раздел сайта «Контакты», либо заполнив форму обратной связи.

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/chto-delat-esli-zastrojshhik-zatyagivaet-sroki-sdachi-zhilya-po-ddu

Что делать дольщику, если застройщик срывает срок сдачи дома

Что делать если застройщик переносит срок сдачи

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Первый этап: предварительное уведомление

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Второй этап: пишем претензию застройщику

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Третий этап: компенсации через суд

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– взыскание неустойки;

– возмещение убытков;

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Заявлять или не заявлять денежные требования?

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Четвертый этап: расторжение договора

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=XF8QMHTwPjk

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Пятый этап: обращение к властям

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Подведем итог

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Перенос сроков сдачи новостройки: как получить свое?

Что делать если застройщик переносит срок сдачи

Заключая с застройщиком договор, его клиент рассчитывает не только на то, что получит жилье, качество которого будет соответствовать заявленным параметрам, но и на то, что получит квартиру в оговоренные сроки. К сожалению, получить жилье в срок удается далеко не всем дольщикам, и некоторые из них вынуждены нести дополнительные расходы, связанные с тем, что квартира не была передана им вовремя.

Сегодня мы поговорим о том, как поступать дольщику, если застройщик затягивает строительство, а также о том, можно ли обязать застройщика компенсировать понесенные расходы в судебном порядке. 

Кризис есть кризис – страдают все

Деятельность застройщиков тесно связана с общей экономической ситуацией, от которой зависит спрос на жилье, а также изменения цен на строительные материалы, транспортные услуги.

В кризисные периоды наблюдается спад спроса, застройщику все труднее продавать свою недвижимость, при падении спроса непросто продавать квартиры по планируемой цене, приходится ее пересматривать и снижать.

При отсутствии дополнительного финансирования (которое, опять-таки, в кризис получить непросто) с завершением строительства могут возникать проблемы, соответственно, сроки возведения недвижимости нарушаются.

В свою очередь, клиент застройщика хочет получить свою квартиру как можно быстрее, так как перенос сроков передачи жилья связан с расходами.

Многие квартиры приобретались в ипотеку, и до момента перехода недвижимости в собственность (оформление залогового обременения в пользу банка) заемщик вынужден оплачивать кредит по более высокой процентной ставке (до 2,5% выше).

Некоторые дольщики не имеют своего жилья и вынуждены продолжать оплачивать съемную квартиру, пока застройщик не передаст готовое жилье.

Формат договора и возможность компенсировать ущерб

Клиенты застройщика никак не могут повлиять на сроки строительства.

Если строительные работы не закончены в срок, указанный в договоре, есть три выхода из ситуации: разорвать договор, дождаться окончания строительства и потребовать возмещение неустойки или же просто согласиться подождать без каких-либо претензий. Очень многое зависит от формата договора, который заключался с застройщиком:

  • Если покупка недвижимости осуществлялась в формате ЖСК (через вступление в жилищно-строительный кооператив), то сроки окончания строительства могут переноситься общим анием, и претензии предъявлять некому;
  • Если покупка была в рамках предварительного договора купли-продажи, то этот договор, фактически, ничем покупателя защитить не может, так как говорит лишь о намерении сторон подписать основной договор;
  • Если же жилье покупалось по ДДУ (договор долевого участия), то в этом случае дольщика защищает ФЗ-214, где прописана ответственность застройщика за несоблюдение сроков передачи квартиры, а также закон РФ «О защите прав потребителей».

Получить неустойку после приемки квартиры

Закон ФЗ-214 говорит о том, что застройщик освобождается от ответственности за срыв сроков лишь в том случае, если заключит с дольщиком дополнительное соглашение о переносе сроков. Причем, соответствующее уведомление должно быть отправлено не позднее, чем за два месяца до даты, указанной в договоре. Если застройщик видит, что не успевает, ему лучше заранее принять необходимые меры.

Если же застройщик не уведомил дольщика о том, что он не укладывается в сроки, и не закончил работу вовремя, дольщик может в судебном порядке потребовать выплату неустойки (это прописано ДДУ).

Размер неустойки рассчитывается, исходя из количества времени, которое пошло с того момента, как истек срок и до момента передачи квартиры, а также исходя из текущей ставки рефинансирования, установленной Центробанком.

Как рассчитывается сумма неустойки

Ставка рефинансирования Центробанка – это текущая процентная ставка, по которой ЦБ предоставляет кредиты банкам РФ.

Ставка эта постоянно изменяется, и на сегодняшний день (июнь 2017 года) она составляет 9%, ближайший пересмотр ставки будет в конце июля 2017 года.

Штраф за несоблюдение застройщиком сроков составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора, если дольщик является юридическим лицом. Если же дольщиком является частное лицо, то сумма штрафа удваивается.

Например, оплата по ДДУ составила 7 млн. рублей, и застройщик просрочил передачу квартиры на срок в 3 месяца (90 дней), текущая ставка рефинансирования 9%. Расчет выполняется следующим образом:

7000000*1/300*9/100*90*2 = 378000 рублей.

Почему суд может сократить сумму неустойки

Впрочем, на такую компенсацию дольщик может рассчитывать далеко не всегда, ст. 333 ГК РФ позволяет на законных основаниях занижать сумму неустойки по заявлению застройщика.

В статье говорится о том, что если сумма компенсации несоразмерна причиненному ущербу, то суд имеет право уменьшить эту сумму.

Так, если застройщик приведет в суде доказательства, что на сроки сдачи дома повлияли объективные факторы, не зависящие от него, суд может снизить сумму.

Как это нередко происходит, один законодательный акт явно противоречит другому.

Казалось бы, если есть положение о том, как рассчитывать сумму неустойки, то зачем нужен закон, на основании которого эту сумму можно уменьшить? Однако здесь есть свой резон, например, массовая подача исков дольщиков и судебные решения о выплате застройщиком крупных сумм почти обязательно приведет к тому, что у застройщика просто не останется денег, чтобы закончить строительство.

Пункт 1 статьи 330 ГК РФ не требует от дольщика доказывать тот факт, что ему были причинены убытки. Однако чтобы убедить суд сильно не снижать сумму выплаты по неустойке, вам придется доказать, что требуемая сумма соразмерна понесенным убыткам. 

Например, нужно показать расходы, которые вы понесли, будучи вынуждены оплачивать съемную квартиру, так как застройщик в срок не предоставил вам жилье. Возможно, вы хотели погашать выплаты по кредиту, сдавая квартиру внаем, но не смогли этого сделать, так как жилье в установленный срок предоставлено не было.

В первом случае потребуются документы, подтверждающие оплату по договору найма, а во втором случае будет нужно предоставить предварительный договор найма. Если вы не сможете представить документы, подтверждающие факт расходов, возникших по вине застройщика, то сумма неустойки может сократиться, например, до 90 тыс. рублей.

Разрыв договора с выплатой неустойки

В ФЗ-214 прописано, что если застройщик не передал квартиру дольщику позднее, чем через 2 месяца после окончания срока, указанного в договоре, дольщик имеет право в одностороннем порядке разорвать договор. Естественно, в этом случае застройщик обязан вернуть сумму, выплаченную по договору, кроме того, дольщик может обратиться в суд по поводу выплаты неустойки.

При разрыве договора сумма неустойки рассчитывается так, как это было описано выше. Однако на этот раз временной период, по которому проводятся расчеты, начинается в день оплаты по ДДУ и заканчивается в день расторжения договора.

Штраф за невыплату неустойки в досудебном порядке

Но сумма компенсации может быть и увеличена. Закон предполагает, что дольщик может обратиться к застройщику с требованием о выплате компенсации во внесудебном порядке и застройщик обязан ее выплатить.

То есть, согласно ст. 6 ФЗ-214 застройщик, после получения письма с информацией о том, что дольщик желает разорвать договор в одностороннем порядке и претензией на выплату неустойки, обязан выплатить вернуть дольщику сумму, указанную в договоре, а также выплатить неустойку.

И сделать все это застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения письма. А вот если застройщик откажется это сделать, то, кроме выплаты суммы неустойки, ему придется также выплатить сумму штрафа, который составляет 50% от общей суммы, указанной в претензии.

Однако на этот случай у дольщика должны быть документы, подтверждающие факт его обращения к застройщику. Удобнее всего отправить претензию заказным письмом на юридический адрес, указанный в ДДУ, при отправлении на почте выдадут квитанцию (с адресом и наименованием получателя), а также чек. В письме обязательно нужно указать реквизиты, а также расчет суммы.

Компенсация морального ущерба и оплата судебных издержек

Кроме выплаты неустойки (штрафа) дольщик при разрыве договора может потребовать не также возмещения морального вреда. Правда, в данном случае дольщику не стоит рассчитывать на сумму, соразмерную сумму неустойки, как правило, суд оценивает моральный вред в несколько десятков тысяч рублей.

Как и в случае с любыми судебными исками, истец может претендовать на то, чтобы все судебные издержки оплатил ответчик. На отношения застройщика и дольщика в судебной плоскости данное правило также распространяется.

Что делать, если сроки затягиваются

Итак, если застройщик видит, что не укладывается в сроки, оптимальным вариантом для него будет подписание с дольщиками дополнительного соглашения (к ДДУ), в котором речь будут идти о переносе сроков сдачи объекта. Что делать дольщику при получении такого письма?

Дольщик может пойти навстречу застройщику или отказаться подписывать документ, не подписание документа само по себе является фактом отказа от предложения застройщика. Никаких дополнительных писем, подтверждающих отказ, дольщик застройщику предоставлять не обязан (даже если последний настаивает на этом). 

Причем, отказ в подписании соглашения о переносе сроков не лишает застройщика права получить свою недвижимость по окончании строительства. Он получит свою квартиру (отказ не является причиной разрыва договора для застройщика), а также может получить неустойку и прочие полагающиеся выплаты.

Ведь дольщику, по сути, не интересно – почему он не получил жилье в срок, это проблемы застройщика, который и должен делать так, чтобы подобных проблем не возникло.

Нужно ли подписывать соглашение о переносе сроков

Если дольщик видит, что застройщик, скорее всего, закончит работы в указанные сроки, и в предполагаемых задержках нет его вины, он может подписать соглашение и спокойно дождаться окончания строительства.

Естественно, со стороны застройщика должны быть представлены достаточные экономические обоснования, которые можно как-то подтвердить. Например, простои при строительстве были вызваны задержкой поставки необходимых строительных материалов, однако уже сейчас на стройке проводятся работы в три смены, чтобы наверстать упущенное время.

С другой стороны, после подписания соглашения о переносе сроков дольщик теряет возможность получить компенсацию. А если дольщик отказывается подписывать соглашение – он ничего не теряет, а напротив, сохраняет возможность воспользоваться законным правом и получить возмещение, которое можно потратить, например, на частичное погашение ипотеки.

Когда лучше расторгнуть договор

Отсутствие подтверждений того, о чем заявляет застройщик по поводу переноса сроков, уже является основанием для того, чтобы не подписывать соглашение. Например, застройщик говорит об отсутствии материалов, необходимых для продолжения работ, а строители на стройплощадке говорят о том, что материал есть, просто они уже третий месяц не видят зарплаты, и многие увольняются.

В данном случае налицо возникновения у застройщика финансовых проблем – а это уже серьезный повод усомниться в том, что строительство может быть закончено в обозримом будущем и задуматься о том,  как вернуть свои деньги (уплаченные по ДДУ и компенсацию, штрафы, прочие выплаты).

Кроме того, отсутствие какого-либо предупреждения по поводу переноса сроков, отсутствие предложения подписать доп.соглашение – это тревожный звонок. Возможно, лучшим решением будет, как можно быстрее отправить письмо о расторжении договора, подождать пару недель и обратиться в суд.

Заключение

Несмотря на объективные причины, которые могут застройщику помешать закончить строительство в обещанные сроки, эти причины являются рыночными рисками, которые застройщик просто обязан был предвидеть.

Дольщики не должны страдать из-за ошибочных решений менеджмента застройщика, поэтому имеют право на то, чтобы им компенсировали ущерб.

Не стоит бояться участия в судебных разбирательствах, часто это единственная возможность отстоять свои права и получить причитающуюся компенсацию.

В то же время не стоит торопиться разрывать договор, ФЗ-214 постоянно совершенствуется (создается компенсационный фонд, появляются требования к уставному капиталу застройщика), так что даже при банкротстве застройщика есть высокая вероятность получить свое жилье. А вот если застройщик, все же, справится со своими обязательствами (хотя и с запозданием), дольщик может дождаться окончания строительства, после чего получить как недвижимость, так и хорошую компенсацию. рублей.

Источник: http://novostroev.ru/articles/perenos-srokov-sdachi-novostroyki-kak-poluchit-svoe/

Что делать, если застройщик задерживает сроки сдачи дома – Ответственность и неустойка

Что делать если застройщик переносит срок сдачи

За последние несколько лет количество нарушений с стороны застройщиков СПб касательно сроков сдачи существенно сократилось.

Однако любой потенциальный дольщик перед покупкой должен обстоятельно изучить законодательство в области строительства – правовая грамотность пригодится на всех этапах заключения сделки.

Один из самых распространенных страхов – новостройку не сдадут или же ввод сильно просрочат. SpbHomes.ru разобрался, что делать, если застройщик задерживает срок сдачи дома.

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Прежде всего необходимо различать понятия «нарушение сроков сдачи дома застройщиком» и «нарушение сроков передачи объекта участнику долевого соглашения».

Первая формулировка подразумевает юридически более верное «срок ввода в эксплуатацию» – официальную дату окончания всех строительных и монтажных работ на объекте в соответствии с проектной и разрешительной документацией.

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается только Госстройнадзором.

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию встречается намного реже, нежели просрочка передачи ключей. Если вы уже купили квартиру в новостройке, но перенос все-таки произошел, это грозит потерей времени и денег на съемное жилье, однако не стоит сразу причислять себя к числу обманутых дольщиков.

Обычно о таком застройщики предупреждают дольщиков заблаговременно, чтобы избежать штрафов и не испортить себе репутацию. Например, в конце 2016-ого года именно так поступила компания Normann.

Участникам долевого строительства не менее, чем за 2 месяца до задокументированного срока сдачи, должны прислать оповещение с предложением внести изменения в ДДУ.

Поводом для паники является отсутствие каких-либо строительных работ на объекте и «молчание» компании. Для того, чтобы дом официально признали долгостроем, необходимо доказать, что возведение не сдвинулось с мертвой точки, по меньшей мере, в течение последних 1,5 лет, т.е. она «заморожена».

После вступления в силу новых правил регулирования с 30 июня 2017 года, долгостроями будут считаться те объекты, по которым задержка исполнения обязательств перед дольщиками превышает 9 месяцев с наступления прописанной в ДДУ даты.

После признания этого факта, новостройка попадает в реестр долгостроев, а за дальнейшими работами уже будут пристально следить власти.

Причины того, что застройщик переносит срок сдачи дома, могут быть самыми разными: от неэффективной работы, смены генерального подрядчика (что не всегда входит в зону ответственности строительной компании) до перебоев в финансировании и банальных проволочек в муниципалитетах. Прежде, чем бить тревогу, советуем внимательно изучить сложившуюся ситуацию.

Ответственность. 3 варианта действий дольщика

Если застройщик задерживает срок сдачи дома, у дольщика есть три возможных варианта действий.

Во-первых, участник ДДУ может пойти на мировую со строительной компанией и перезаключить договор с изменениями, при условии, что такая возможность вообще предоставлена.

Чаще всего девелоперы предупреждают о переносах сроков.

Однако при подписании бумаги необходимо внимательно проверить положения на предмет новых условий – не появилось ли в документах прав застройщика или обязанностей дольщика, которые не были заранее оговорены?

При желании решить дело мирным путем, компания может предложить вместо перезаключения ДДУ какие-либо «подарки»: отделку, мебель и прочее.

При подписании подобного рода соглашений, дольщик может потерять возможность получить в дальнейшем компенсацию за дополнительные переносы.

Настоятельно рекомендуем задуматься о целесообразности такого предложения, отказаться и все-таки юридически обезопасить себя, заключив новый договор.

Во-вторых, так как застройщик несет полную ответственность за несвоевременную сдачу дома, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ при задержке от 2 месяцев. Подробно об основаниях и процедуре расторжения SpbHomes.ru писал ранее.

В-третьих, дольщик имеет право получить денежную компенсацию, или неустойку, от строительной компании при условии, что квартира не была передана в указанную в договоре дату.

Как получить неустойку?

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым устанавливается порядок и размеры денежных выплат. Неустойка начисляется, если застройщик задерживает сдачу дома, а точнее, срок передачи ключей.

В случае нарушения компанией сроков передачи дома, зафиксированных в ДДУ, неустойка выплачивается со следующего дня, следующего за датой из договора, вплоть до момента передачи объекта.

То есть, если в ДДУ записано, что передача квартиры должна быть осуществлена до 31 января, а фактически этого не произошло, то, начиная с 1 февраля, дольщик имеет право на получение денежной компенсации. Часто встречается формулировка «не позднее какого-либо квартала».

В таком случае началом начисления неустойки считается первый день следующего квартального периода.

Формула для определения размера выплат едина для всех объектов. Если участником долевки является физическое лицо, т.е. обычный гражданин, то застройщик уплачивает пени в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (с 2016 года она приравнивается к ставке рефинансирования). Для юрлиц – 1/300 ставки.

Допустим:

  • Стоимость объекта по договору равна 1,6 млн рублей;
  • Просрочка составила 90 дней;
  • Действующая на данный момент ключевая ставка ЦБ РФ – 10%;
  • Дольщик – физическое лицо.

Рассчитываем по формуле 1600000*90*0,1*1/150. Выходит, что строительная компания обязана выплатить участнику ДДУ 96 тысяч рублей.

В добровольном или досудебном порядке девелопер вряд ли выполнит такого рода обязательства, хотя в типовых ДДУ практически всегда есть раздел «Ответственность сторон» (если Вы не нашли такого пункта в своем договоре, это повод обратиться к юристу).

В любом случае, лучше все-таки сначала обсудить проблему с самим застройщиком, отправив ему претензию. Удовлетворить просьбу компания обязана в течение 10 дней со дня получения документа. Если этого не произошло, то можно подавать иск в судебные органы.

Как составляется претензия застройщику?

Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи составляется в произвольной форме, однако существуют определенные правила составления.

Они необходимы для того, чтобы обоснование недовольства было предельно конкретным и ясным. В каждой претензии должны наличествовать вводная, мотивировочная и просительная части.

В случае некорректно составленного документа застройщик легко может отказаться от выполнения обязательств, а суд отклонит иск.

Если же возникла необходимость решать вопрос в судебном порядке, рекомендуем обратиться за юридической помощью к специалисту в области долевого строительства.

По статистике, физические лица, участвующие в рассмотрении дел без представительства, т.е.

защищающие собственные интересы самостоятельно, получают сниженные суммы неустойки из-за недостаточного знания правовых принципов, законодательства, неграмотного изложения сути иска и других различного рода тонкостей.

Судебная практика показывает, что при юридическом сопровождении шанс получить удовлетворительное решение по иску резко увеличивается. При этом издержки частично или же полностью ложатся на ответчика, т.е. застройщика.

При выборе застройщика и строящегося объекта нужно тщательно взвешивать каждый шаг, потому что ответственность за принятое решение всегда лежит исключительно на покупателе. Также перед покупкой SpbHomes.ru рекомендует ознакомиться с рейтингом надежных застройщиков.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/zastrojshchik-zaderzhivaet-sroki-sdachi/

LawyeRics
Добавить комментарий