8(800)201-99-74

Квартира в залоге у банка как продать

Содержание

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Квартира в залоге у банка как продать

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка – это распространенный тип сделок с недвижимостью. С ростом спроса на ипотеку, увеличивается и число тех, кто, оформив ипотечный кредит, по любой причине впоследствии решает продать ее. Как сделать это правильно, рассмотрим детально.

Как продать ипотечную квартиру?

В соответствии со ст. 301 ГК РФ, продажа, равно как и любая другая сделка с ипотечной квартирой может быть проведена на законных основаниях только с согласия банка. При нарушении этого правила недвижимость переходит в собственность банка.

Как показывает практика таких сделок, самыми распространенными являются следующие схемы продаж ипотечных квартир:

  • Путем досрочной выплаты кредита;
  • Самостоятельная продажа;
  • Продажа при участии банка;
  • Продажа долга.

Продажа через досрочное погашение ипотеки

Способ хорош в том случае, если удастся найти такого покупателя, который согласится выдать продавцу необходимую сумму для полного погашения ипотечного займа. Задача не простая, так как часто покупатели опасаются покупать жилье с обременением.

Однако, эта схема вполне востребована в сделках со строящимся жильем. Новостройки улучшенной планировки – это самый востребованный тип недвижимости, поэтому добросовестные застройщики не знают недостатка в покупателях.

Но и в этом случае первое, с чего следует начинать поиск покупателя, это сообщить о желании продать залоговую квартиру в банк.

Для банка – это не выгодная сделка, поэтому стоит отнестись серьезно к аргументированию такого желания.

Далее следует поэтапно выполнить следующие действия:

  1. Получить в банке справку об остатке задолженности.
  2. Составить и заверить у нотариуса соглашение между покупателем и продавцом.
  3. Снять с регистрационного учета в квартире всех жильцов, включая детей.
  4. Получить от покупателя задаток, равный по сумме остатку задолженности.
  5. Получить в банке справку об отсутствии задолженности и снятии обременения с квартиры.
  6. Провести сделку купли-продажи с последующей регистрацией купчей в Регистрационной палате.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

Самостоятельно продавать квартиру можно только в том случае, если каждый потенциальный покупатель будет проинформирован о том, что квартира находится в залоге по ипотеке.

В противном случае, действия продавца будут расцениваться, как афера.

Если же покупатель проинформирован обо всех нюансах и согласен приобрести квартиру с обременением, далее следует действовать в строго определенном порядке:

  1. Покупатель должен прийти в банк и сообщить о своем намерении купить квартиру, находящуюся в залоге.
  2. Соглашение на этот раз заключается между банком и покупателем и точно также нотариально заверяется.
  3. Покупатель арендует две банковские ячейки, в одну помещает сумму оставшейся задолженности по ипотеке, а во вторую остаток от покупной цены квартиры.
  4. Банк снимает обременение с квартиры.
  5. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в Регистрационной палате.
  6. После предъявления выписи из ЕГРП о переходе права собственности на ипотечную квартиру к покупателю, банк получает доступ к ячейке с остатком долга по ипотеке, а продавец ко второй ячейке с оставшейся суммой.

Продажа квартиры при участии банка

Согласно данной схеме продажи, банк выступает в качестве активного участника будущей сделки купли-продажи залоговой квартиры. С самого начала (поиска потенциального покупателя) и до завершения все операции совершаются самим банком.

Ячейки для взаиморасчетов также арендуются в том же самом банке. Продавец при такой схеме избавлен от очень многих проблем, так как все операции сотрудники банка выполнят сами, включая регистрацию договора купли-продажи в Росреестре.

Для покупателя участвовать в такой сделке – прямая выгода, в отличие от продавца. Ему будет выделена ячейка, в которую покупатель внесет остаток от продажной стоимости за вычетом задолженности по ипотеке.

Так как банк заинтересован в том, чтобы как можно скорее продать квартиру, то цена продажи обычно ниже среднерыночной.

И все же именно такие схемы – не редкость на рынке, поскольку банк может прямо выдвинуть условие кредитору – продажа только при непосредственном участии кредитной организации.

Продажа долга

Закон позволяет заемщику продать свои долговые обязательства перед кредитной организацией. При продаже ипотечного договора, он переоформляется на новое физическое лицо.

С банком покупатель подписывает договор-обязательство выплатить остаток долга на точно таких же условиях, на каких был заключен ипотечный договор с продавцом.

В результате покупатель продолжает платить вместо продавца ипотечный кредит и становится владельцем залоговой квартиры.

Для покупателя, готового нести расходы по ипотеке, сделка является выгодной, так как продажная цена обычно ниже среднерыночной. Оформление ипотеки происходит по стандартной схеме:

  1. Покупатель подает в банк стандартный пакет документов для рассмотрения возможности оформить ипотечный заем.
  2. При одобрении кандидатуры покупателя, банк переоформляет на него ипотеку, предварительно оценив объект покупки.

Все документы в Регистрационную палату для перерегистрации подаются сотрудниками банка. От продавца требуется только поставить свою подпись под договором о переуступке долга.

Стоит заметить, что покупателем в такой ситуации может выступать не только физическое лицо, но и юридическое, например, другой банк.

В этом случае второй банк обычно предоставляет новый кредит для погашения старого на более выгодных для заемщика условиях.

Для заемщика сделка такого рода – выгодна, так как новый кредит ему придется погашать по сниженной процентной ставке. Однако, есть риск столкнуться с несогласием банка, выдавшего первоначальный кредит, вплоть до запрета продавать долг или наложения внушительных штрафных санкций.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Как продать квартиру по военной ипотеке?

Немалая доля ипотечных займов ежегодно оформляется по программе военной ипотеки.

В этом случае обременение на жилье двойное, так как квартира находится до погашения долга в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны.

Все обременения будут сняты с квартиры только тогда, как долг перед банком будет погашен полностью, а срок службы заемщика достигнет 20 лет. Продажа таких квартир происходит так:

  1. Заемщик ставит в известность Росвоенипотеку о том, что хочет продать квартиру и снять с нее обременение, такая же информация поступает и в банк.
  2. Банк выдает справку об остатке задолженности по ипотеке.
  3. Заемщик вносит остаток по ипотеке.
  4. Продавец находит покупателя.
  5. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и о снятии обременения с квартиры.
  6. Росреестр выдает выписку, в которой указано отсутствие обрменений.
  7. Сделка купли-продажи оформляется по стандартной схеме.

Долг перед Росвоенипотекой военнослужащий погашает из средств, вырученных от продажи квартиры, а также может привлечь для этого материнский капитал.

Продажа ипотечной квартиры – это вполне осуществимое мероприятие, но подготовка к нему должна быть серьезной. Лучше проконсультироваться с юристом о том, насколько выгоден тот или иной вариант продажи в данных конкретных условиях.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-ipotechnoj-kvartiry

Покупка квартиры находящейся в залоге у банка: основные риски и способы их избежать

Квартира в залоге у банка как продать

За границей одним из наиболее выгодных способов вложения средств является покупка залогового жилья у банков. Зачастую в качестве объекта недвижимости выступает качественный дом или квартира, которая продаётся по цене весомо ниже рыночной стоимости. В нашей стране ситуация с покупкой такого жилья несколько иная. Рассмотрим плюсы и минусы приобретения залоговой недвижимости.

Влияет ли способ продажи на стоимость жилья?

Существует три основных способа продажи залогового жилья:

  1. Реализация ипотечной недвижимости самим заёмщиком.
  2. Продажа жилья банком при посредничестве риелторов.
  3. Реализация недвижимости через открытые торги.

На данный момент в нашей стране популярны только первые два варианта, а третий встречается очень редко, хотя именно он наиболее выгоден покупателю.

При первом способе продажи в основном квартиры реализуются по среднерыночным ценам. В некоторых случаях стоимость может упасть от 5 до 15%. Это происходит только тогда, когда банк не даёт заёмщику отсрочки платежей на время продажи залоговой недвижимости, а это очень редкий вариант.

Второй способ продажи, пожалуй, наиболее опасный для покупателя. Это связано с тем, что банки могут позволить себе нанять профессиональных риелторов, для которых довольно легко реализовать недвижимость дороже среднерыночных цен. Именно это зачастую и происходит.

В качестве залога всегда выступает качественная недвижимость, а профессионал может продать её таким образом, что цена будет казаться вполне оправданной. Стоит отметить, что изредка встречаются варианты, при которых банк по какой-то причине снижает стоимость.

Однако снижение обычно не больше 5–10%, тогда как увеличение может достигать 30%.

При третьем способе продажу инициирует суд. Стоимость определяется оценочной комиссией с учётом мнения банка. При таком способе реализации цена недвижимости ниже среднестатистической в среднем на 25–30%. Именно поэтому это наиболее выгодный способ покупки залоговых квартир.

Как происходит продажа?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните: Москва+7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург+7 (812) 313-26-64.

Продажа залоговой недвижимости осуществляется точно также как обычно, с той лишь разницей, что покупатель приобретает жильё, находящееся в залоге. Соответственно после покупки на его плечи ложится необходимость снятия обременения. Происходит это следующим образом:

  • заёмщик погашает все обязательства перед банком;
  • после этого банк выдаёт новому владельцу квартиры справку о том, что все обязательства заёмщик выполнил;
  • с этой справкой заёмщик обращается в Росреестр для снятия обременения.

Важно! Приобретая залоговую квартиру, стоит быть готовым к тому, что все расходы по снятию обременения несёт покупатель.

Процедура продажи происходит следующим образом:

  • продавец собирает пакет документов;
  • покупатель проверяет документы и соответствие объекта недвижимости указанным в них сведениям;
  • оформляется предварительное согласие на покупку;
  • оплачивается задаток или аванс (если такое требование было установлено продавцом или банком);
  • заключается договор на аренду аккредитива или банковской ячейки;
  • оформляется и подписывается тремя сторонами (банк, покупатель и продавец) договор купли-продажи;
  • оплачивается госпошлина;
  • вносятся изменение в ЕГРН на основании заявления и пакета документов, подтверждающих сделку в Росреестре;
  • покупатель представляет справку о том, что продавец погасил задолженность перед банком в Росреестр и снимает обременение.

Основные риски при покупке залоговой недвижимости

При покупке залоговой квартиры деньги за неё передаются через аккредитив – это специальный счёт, на который покупатель переводит деньги, а продавец может получить их только при достижении какого-то условия, к примеру, при подписании договора купли-продажи. По сути, это абсолютно безопасно, так как в случае отказа продавца или иных причин, по которым сделка не регистрируется, деньги возвращаются покупателю.

Однако риск кроется в сроках продажи. Обычно залоговые квартиры реализуются в среднем на 2–4 недели дольше, чем при простой продаже.

И всё это время деньги остаются «замороженными» на счету.

В случае, если банк будет лишён лицензии или обанкротится, а это не редкость в работе наших финансовых структур, то получить свои средства будет крайне затруднительно, а зачастую просто невозможно.

Второй опасный момент кроется в получении согласия от всех лиц, прописанных в этой квартире. Зачастую при продаже залоговой недвижимости такой документ не предоставляется, так как банк в любой момент может обратиться в суд для реализации прав на выполнение заёмщиком своих кредитных обязательств.

Однако именно это может стать серьёзной проблемой для покупателя. Не получив согласие от всех прописанных в квартире лиц, можно столкнутся с тем, что это лицо позднее сможет оспорить решение о снятии обременения. В некоторых случаях у прописанных граждан есть основания для подобной процедуры. К примеру, в случае.

если лицо является несовершеннолетним или недееспособным.

Последний риск – это приобретение залоговой квартиры, в которую были вложены средства из материнского капитала.

При выявлении любых нарушений в вопросе выделения долей детям органы опеки могут запретить продажу. Стоит отметить, что они могут сделать это и после подписания договора купли-продажи.

В таком случае покупатель потеряет время и средства, которые он затратил на оформление покупки.

Покупка залоговой недвижимости в ипотеку

Залоговая недвижимость может быть реализована за «живые» средства, т. е. у покупателя деньги имеются на руках или в ипотеку. И вот со вторым могут быть серьёзные сложности.

Купить такую квартиру в ипотеку в 99% случаев можно только при одобрении кредита в том банке, у которого эта квартира находится в залоге. Оформить кредит в другом банке можно только в теории, на практике банки попросту отказывают в этом.

Поэтому при желании оформить ипотеку следует обращать внимание только на квартиры, которые реализуются самим банком, где оформляется кредит. Это не только значительно снижает количество доступных вариантов, но и, как писалось выше, можно столкнуться с завышением среднестатистических цен.

Плюсы покупки залоговых квартир

Несмотря на все минусы, существуют всё же и плюсы, которые делают залоговые квартиры очень привлекательными для покупки:

  1. Высокое качество приобретаемой недвижимости. При такой покупке практически невозможно столкнутся с убитой квартирой, так как банки выдают кредиты только на высококачественное жильё.
  2. Гарантия юридической чистоты сделки. Для многих именно этот пункт перевешивает все минусы сделки, ведь это позволяет обезопасить себя от мошеннических схем.
  3. Шанс снижения цены. В некоторых случаях остаётся возможность значительно сократить расходы на покупку, что также делает залоговые квартиры очень привлекательными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/zalogovaa.html

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Квартира в залоге у банка как продать

Специалист по недвижимости

Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.

Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора.

Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам.

По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.

Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:

  • существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
  • предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
  • если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.

Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.

МИЭЛЬ Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Офис агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах оказывает множество услуг в сфере недвижимости, включая продажу и выкуп так называемых проблемных квартир. Мы работаем с объектами, которые находятся в залоге у любых банков, включая Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен-банк» и другие, поэтому готовы предложить несколько решений на выбор клиента для разных ситуаций:

  • ваше жилье в залоге по кредиту;
  • ипотека стала для вас обузой;
  • ваша квартира под судом.

Поскольку продать квартиру в залоге по ипотеке или кредиту возможно лишь при полном отсутствии задолженности, владельцу не стоит надеяться на чудо — лучше обратиться к специалистам с опытом.

Наше агентство может выдать аванс до продажи, закрыть ипотеку из средств компании и продать жилье по рыночной стоимости, даже вернуть часть средств за квартиру, находящуюся под арестом.

После уплаты задолженности банк выдает официальный документ о погашении заемщиком своих обязательств, после чего эта информация отображается в базе Росреестра, который снимает обременение.

Иногда выходом из назревающего кризиса может стать рефинансирование ипотеки — способ перекредитования в рамках специальной госпрограммы.

Истории из жизни
Думал, что моя жизнь в столице окончательно наладилась, но внезапно все посыпалось: сократили с хорошей работы, на новом месте платили вдвое меньше, от переживаний серьезно пошатнулось здоровье. Тянуть ипотечный кредит стало не по силам, появились просрочки, начались звонки из банка.

Казалось, помощи ждать неоткуда. Я понимал, что в итоге потеряю квартиру, за которую добросовестно выплатил большую часть. Случайно наткнулся на сайт агентства «МИЭЛЬ», которое в числе прочих услуг предлагало помощь в продаже квартир под залогом.

Если честно, доверия к отзывам в Сети об этой фирме поначалу  было маловато, но это был мой последний шанс, и я решился на риск.

На первой консультации сотрудник фирмы ознакомился с документами, потом назначил встречу (чтобы произвести оценку параметров на месте) и уверенно сказал, что поможет решить мою проблему с минимальными потерями.

Заключили с агентством договор на оказание услуги «Аванс до сделки», я смог закрыть долги, после чего обременение было снято. Конечно, я потерял некоторую часть стоимости квартиры, но зато не лишился ее вовсе. Мой риэлтор быстро нашел по внутренней базе хорошего покупателя, оформили куплю-продажу. Вырученных средств хватило на приобретение добротной «вторички» поменьше, в спальном районе Москвы.

Если вы угодили в затруднительную ситуацию и не в силах найти выход самостоятельно, вам помогут в компании «МИЭЛЬ Чистые Пруды». Наши специалисты досконально проконсультируют по любым вопросам. До момента подписания договора услуги консультантов бесплатны, поэтому первая консультация вас абсолютно ни к чему не обязывает!

Грамотно проведенная сделка приносит выгоду обеим сторонам. Выбирайте в помощники профессионалов, приходите в наш офис: подробно проанализируем ваш случай, предложим разумное решение, а также организуем правовое сопровождение процедуры.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Источник: https://miel-chistye-prudy.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Продажа квартиры находящейся в залоге – Эксперт

Квартира в залоге у банка как продать

НЕ ПЕРЕЖИВАЙТЕ, если вы не можете выплачивать ипотеку – это не катастрофа.

Причинами продажи объектов из-под залога могут быть далеко не только трудности с выплатой ипотечного кредита.

Наиболее распространенными причинами продажи квартиры из-под залога являются: – улучшение жилищных условий собственника (который решил купить квартиру получше взамен той, за которую выплачивает ипотеку); – развод (супругам нужно поделить между собой ипотечную квартиру); – невозможность платить по принятым на себя обязательствам;

– и конечно другие факторы.

ЧТОБЫ НАЧАТЬ ПРОЦЕДУРУ НЕОБХОДИМО:

– получить разрешение от банка, а также выяснить, если у банка заградительные комиссии для подобных случаев;

– узнать, кто является держателем закладной на данный момент времени, т.к. закладную могли перепродать;

– проконсультироваться с риэлтором или ипотечным брокером, которые смогут помочь и проконсультировать по вопросу продажи, рассказать про динамику рынка, время экспозиции подобных объектов, потребительские предпочтения покупателей, ценовые ориентиры данных объектов недвижимости.

Самое главное, если у вас идут большие просрочки не надо избегать общения с банковскими сотрудниками. Наоборот, если вы не можете платить по вашему ипотечному кредиту, в первую очередь надо обратиться в банк. Т.к. банк может дать вам «каникулы» и предложить более лояльные условия. Так же можно зафиксировать сумму долга на время продажи вашей недвижимости.

ТРАДИЦИОННЫЕ СХЕМЫ ПРОДАЖ КВАРТИР ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Вариант 1. Идеальный покупатель. Без перевода залога на нового собственника Нужен покупатель с прямыми деньгами, обладающей некой долей авантюризма.

1) В день проведения сделки покупатель помещает на расчетный счет заемщика сумму, необходимую для погашения кредита. В банковскую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом.

2) Подписывается Договор купли-продажи.

3) Продавец пишет расписку в получении всей суммы.

4) Банк списывает ссудную задолженность и выдает заявление на снятие обременения.

5) Весь пакет документов сдается в УФРС, где сначала снимается обременение (3 дня), а после регистрируется переход права собственности (12 дней).

В результате покупатель получает квартиру без обременения. Вы спросите причем здесь авантюризм? Поясню. Покупатель передал часть своих денег до регистрации перехода права собственности на свое имя.

Банк эти деньги уже использовал для погашения кредита.

Что произойдет, если УФРС по какой то причине откажет в регистрации? Как вернуть деньги? Такое развитие событий не смущает только очень смелых покупателей.

Страховкой для покупателя в таком случае выступает составление предварительного договора купли-продажи или заключение целевого договора займа, обязательное получение расписки от продавца о полученной сумме денежных средств. При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

Для того чтобы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Вариант 2. Покупатель не хочет заранее вносить денежные средства на расчетный счет продавца.

1) В день проведения сделки покупатель помещает деньги в две банковских ячейки, в одну из которых закладывается сумма долга (обычно ее закладывают на сотрудника службы безопасности банка), достаточную для полного досрочного погашения ипотеки. Во вторую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом.

2) После этих процедур идет подписание договора купли-продажи, банк выдает закладную без отметок о полном досрочном погашении, письмо от банка на согласие снятия обременения при условии обязательной последующей регистрации договора на имя покупателя без указания причин снятия обременения.

3) Далее документы передаются в УФРС, идет регистрация.

4) Происходит переход права собственности на имя нового собственника с сохранением обременения.

5) После этого сотрудник банка вынимает из своей ячейки остаток задолженности заемщика и вносит на расчетный счет.

6) Банк выдает справку о погашении кредита и о снятии обременения. Новый собственник идет в УФРС и снимает залог, обычно это делается в течении 3-х дней.

Это способ предпочтительнее для большинства покупателей. Осталось лишь выяснить работает ли ваш банк залогодержатель по такой схеме.

ИЗ ЛИЧНОГО ОПЫТА

В Росбанке мы такую сделку проводили. Больше того для покупки залоговой квартиры брали ипотечный кредит в том же Росбанке. Квартира регистрировалась с двумя залогами и после погашения продавцом своей задолженности одно обременение мы сняли.

В Сбербанке нам отказали в подобной схеме расчетов. Посоветовали найти покупателя по варианту 1. Такого покупателя нам удалось найти только со значительным дисконтом в цене, и этот вариант не устроил продавца. Он нашел способ взять потребительский кредит на сумму задолженности и досрочно погасить ипотеку. После снятия залога мы продавали уже необремененную квартиру.

На всякий случай пропишу Порядок снятия обременения по ипотеке

После внесения последнего платежа по кредиту заемщику необходимо затребовать письмо от банка – кредитора или банка – держателя закладной об исполнении обязательств по кредитному договору, а также выписку о состоянии ссудного счета. Этот документ банк готовит в течении двух недель с момента списания средств по последнему платежу.

Следующий шаг – необходимо собрать пакет документов для подачи в Росреестр с целью снятия обременения, а именно:

– документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи с использованием ипотечных средств),

– закладная, которую банк обязан вернуть заемщику после закрытия кредита с отметкой об исполненном обязательстве,

– письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору (о котором говорилось выше),

– заявление заемщика о снятии обременения,

– паспорт заемщика,

– квитанция об оплате госпошлины (Москва) за выдачу нового свидетельства.

Пакет документов нужно подать в ближайшее отделение Управления Росреестра. На сегодняшний день документы для снятия обременения по ипотеке в Москве и области можно подать через районные МФЦ.

Согласно п.1 ст. 25 «Погашение регистрационной записи об ипотеке ФЗ №264» – срок снятия обременения по ипотеке составляет три рабочих дня с момента подачи заявлений залогодателя и залогодержателя.

Как видите, процедура снятия обременения по ипотеке совсем несложная и недолгая, зато дает собственнику полную свободу распоряжения своей собственностью.

Источник: https://rb-expert.ru/practice_of_modern_realtor/prodat_kvartiru_nakhodyashchuyusya_v_zaloge.html

Как продать квартиру в залоге у банка?

Квартира в залоге у банка как продать

Причин для реализации жилья, приобретенного в ипотеку и находящегося в залоге у банка, множество: желание иметь другую жилплощадь (просторнее или меньше) в связи со сложившимися обстоятельствами, необходимость переезда в другой регион, неспособность дальше оплачивать кредит по причине финансовых трудностей, раздел недвижимости при разводе и другие.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Оформляющие ипотеку граждане добровольно соглашаются на то, что до полной выплаты кредита недвижимость служит гарантией возврата выданной ссуды, на основании чего к жилплощади применяются положения ГК РФ о залоге (ст.1 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

При неисполнении заёмщиком взятых обязательств залоговая квартира выставляется на торги для покрытия издержек банка с вырученной от продажи суммы, либо переходит в собственность финансового учреждения.

Передача права собственности на жилье третьим лицам не противоречит правовым нормам (ст.346 ГК РФ), том числе закону об ипотеке, при обязательном соблюдении двух условий:

  1. Отсутствие в договоре ипотечного кредитования пункта о невозможности передачи залогового имущества другому лицу до полного погашения кредита.
  2. Оповещение ипотекодержателя (организации, выдавшей заем) о намерении продать залоговую квартиру (п.1 ст.346 ГК РФ, п.1 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

Банки по-разному относятся к подобным сделкам. Решение зависит от процентной ставки по кредиту, срока договора, выплаченной заемщиком в предшествующие годы суммы, способа продажи жилья. Для финансовой организации на первом месте – погашение должником взятой ссуды и всех издержек, возникших за время ипотеки (пени, штрафы).

Способы продажи залогового жилья

Продавец вправе провести сделку выбранным способом, уделив внимание правильности оформления бумаг и законности выбранной схемы.

Независимо от пути реализации недвижимости, владение правом собственности на нее менее 3 лет (для приобретенного после 2016 года жилья – менее 5 лет) обязывает продавца уплатить налог в размере 13% от прибыли (ст.217.1 НК РФ, ст.4 ФЗ N 382 от 29 ноября 2014 г.).

Налоговое законодательство предусматривает компенсацию продавцу в форме налогового вычета, порядок получения которого указан в ст.220 НК РФ.

Досрочное погашение задолженности

Возможны два пути:

  • заёмщик самостоятельно находит денежные средства на возврат кредита (берёт второй заём или иным способом получает необходимую сумму);
  • деньги предоставляет покупатель жилья.

Когда до выплаты ипотеки остаётся небольшая сумма, разумно оформить потребительский кредит на ее погашение и после прекращения залога продать квартиру в порядке совершения обычной сделки купли – продажи, рассчитавшись частью дохода с финансовым учреждением. В этом случае процедура проводится собственником квадратных метров самостоятельно и при юридически грамотном оформлении документов не представляет особой сложности.

Банки с неохотой идут на досрочное погашение ипотеки, поскольку теряется существенная прибыль от невыплаченных кредитором за время пользования деньгами процентов. Но запретить преждевременную уплату долга они не вправе, если иные условия не предусмотрены ипотечным договором.

Во втором случае важно найти покупателя, согласного дать необходимый для уплаты долга аванс за недвижимость. Дальнейший порядок действий:

  • получение согласия банка на отчуждение квартиры и справки с указанием остатка задолженности по кредиту;
  • подписание соглашения с покупателем для передачи денег на погашение ипотеки, заверяемое у нотариуса;
  • снятие с регистрационного учёта проживающих в квартире лиц;
  • уплата полной стоимости кредита и выдача справки о снятии обременения с недвижимости;
  • проведение сделки купли – продажи с регистрацией права собственности нового владельца в Росреестре (п.2 ст.558 ГК РФ).

Последствием полной выплаты кредита становится прекращение залоговых обязательств на купленную в ипотеку квартиру (ст.352 ГК РФ).

Смена должника

Когда с момента оформления ипотеки прошел достаточный срок (оставшаяся сумма долга невелика по сравнению со стоимостью квадратных метров) и условия кредитования приемлемые, покупатели соглашаются на переоформление кредита.

При этом новый собственник получает не только права владения и распоряжения недвижимостью, но и обязательства по выплате долга финансовой организации (п.1 ст.38 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г., п.1 ст.353 ГК РФ).

Покупатель предоставляет стандартный пакет документов, необходимый для получения кредита, при одобрении его кандидатуры производится переоформление договора кредитования на нового заёмщика.

Процедура проходит с предварительной оценкой стоимости жилья, страхованием жизни заёмщика и залогового имущества.

Регистрируют переход права собственности на жилье уполномоченные сотрудники банка, продавец даёт согласие на сделку посредством подписи в соглашении по переуступке долга.

Должником, принимающим обязательства по выплате займа, может выступать юридическое лицо, в том числе кредитная организация. На этой схеме основаны появившиеся не так давно программы рефинансирования ипотечного кредитования.

Самостоятельная продажа

При такой реализации недвижимости заёмщик подписывает договор с банком, согласным снять залоговое обременение в счёт будущего погашения ипотечного кредита полученными в результате сделки деньгами. После чего:

  • покупатель арендует две банковские ячейки, куда раздельно помещает денежные средства на погашение долга по ипотеке и остаток от договорной стоимости жилья;
  • покупатель и продавец совершают сделку купли – продажи квартиры, с которой банк снимает статус залогового имущества, и фиксируют ее в органах госрегистрации;
  • получение новым владельцем выписки из ЕГРП позволяет банку взять деньги из ячейки для закрытия ипотечного кредита, а продавцу – забрать причитающуюся ему разницу от стоимости недвижимости за вычетом отданной на погашение кредита суммы.

Аналогичный способ возможен и при посредстве банка, берущего на себя поиск покупателя, оформление и регистрацию сделки по реализации жилья. Преследуя личные интересы (возврат данных заёмщику средств), банк вправе продать квартиру по цене, равной сумме долга по ипотеке, и продавец останется без прибыли.

Когда заёмщик решает поменять купленную в кредит недвижимость на другую, можно провести процедуру переоформления кредита. Порядок действий зависит от того, большей или меньшей площади жилье необходимо:

  • при покупке более просторной жилплощади банк разрешает продать имеющуюся квартиру, покрыв действующую ипотеку, остаток денежных средств вносится гражданином в качестве первоначального взноса для оформления кредита на новую жилплощадь;
  • во втором случае с полученных от реализации залоговой недвижимости средств заёмщик приобретает жилье меньшей площади, разница в цене двух квартир вносится на банковский счёт для погашения ипотеки.

Незаконная продажа

Наличие в договоре кредитования условия о том, что залоговую квартиру допустимо отчуждать в собственность третьим лицам только в порядке наследования (п.3 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.

), делает сделку купли – продажи недействительной и порождает необходимость возврата сторонами полученной в результате ее проведения прибыли (имущественной, материальной).

Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита от владельца, независимо от того, кто будет им являться – оформивший ипотеку на приобретение квадратных метров или позже купивший это жилье гражданин (п.2 ст.351 ГК РФ).

Игнорируя обязанность уведомить кредитную организацию о реализации залоговой недвижимости, продавец допускает возможность оспаривания банком проведенного отчуждения квартиры. В ходе судебных разбирательств закон встанет на сторону банка, передав ему права собственности на квадратные метры (ст.301 ГК РФ).

Желание извлечь дополнительную выгоду заставляет граждан обходить закон, осуществляя сделку в тайне от выдавшего ипотечный кредит финансового учреждения или уклоняясь от уплаты налога.

Государственные органы, призванные контролировать операции купли – продажи недвижимости, выявляют нарушения.

В результате допустившего их гражданина ожидают предусмотренные законодательством последствия, зависящие от степени его виновности.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Квартира в залоге у банка как продать

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель – оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу.

После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки.

Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика.

Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки.

Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа.

Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру.

Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении – универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.