Можно ли продать половину квартиры без согласия второго собственника

Содержание
  1. Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?
  2. Правовой статус долевой собственности на квартиру
  3. Процедура продажи доли без согласия других собственников
  4. Уведомление других собственников о предстоящей сделке
  5. Порядок совершения сделки с участием других собственников
  6. Нотариальное удостоверение договора
  7. Государственная регистрация перехода права собственности на долю
  8. Как продать половину квартиры без согласия второго собственника?
  9. Можно ли продать половину квартиры?
  10. Понятие долевой собственности
  11. Как продать половину квартиры?
  12. Другому собственнику
  13. Если второй собственник против
  14. Без согласия собственников
  15. Если второй собственник несовершеннолетний
  16. Как сособственнику продать свою долю без согласия остальных
  17. Алгоритм: как продать долю в квартире без согласия сособственников
  18. Определить стоимость продажи доли
  19. Оповестить о продаже доли другого собственника
  20. Что делать, если у вас нет согласия других собственников
  21. Это стоит знать: различие понятия доли в квартире и коммуналке
  22. Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?
  23. Правовой статус долевой собственности
  24. Основные способы продажи
  25. Право первой очереди
  26. Процедура продажи жилья
  27. Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку
  28. Продажа части приватизированной квартиры и коммунального жилья
  29. Ответственность за нарушение закона
  30. Продажа доли в квартире без согласия второго собственника: образец уведомления
  31. Что говорит законодательство?
  32. Преимущественное право покупки и способы его обойти
  33. Как продать долю?
  34. Продажа без согласия родственников (совладельцев)
  35. Реализация без согласия несовершеннолетних детей
  36. Продажа второму собственнику
  37. Реализация доли в приватизированной недвижимости
  38. Совершение сделки совместно с остальными собственниками
  39. Уведомление о продаже: образец
  40. Налоги
  41. Нотариальное удостоверение
  42. Официальная регистрация покупки – продажи доли

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Можно ли продать половину квартиры без согласия второго собственника

Продажа доли в квартире без согласия других собственников требует точного соблюдения требований, установленных в Гражданском кодексе РФ. Более того, при определенных условиях продавцу придется оформлять отчуждение доли именно в пользу других владельцев жилья. В представленном материале можно узнать основания и порядок продажи доли при отсутствии согласия других собственников.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Долевая собственность на жилые помещения может устанавливаться в результате совершения возмездных или безвозмездных сделок, в которых было несколько приобретателей. При этом сами граждане выбирают данную форму владения, при которой устанавливаются конкретные доли в праве на объект.

По общему правилу, распоряжение любой собственностью осуществляется по собственному усмотрению граждан. В отношении пользования и распоряжения при долевой форме собственности существуют определенные ограничения:

  1. обладание долей дает равные права на пользование общим имуществом жилого помещения;
  2. владение долей не должно нарушать права остальных собственников;
  3. распоряжение долей по возмездным сделкам требует получения предварительного уведомления остальных дольщиков.

Данные ограничения не лишают собственника доли самостоятельно искать покупатели и определять с ним все существенные условия сделки. Более того, договоренности контрагентов будут являться основанием для начала процедуры согласования продажи доли с остальными собственниками.

Процедура продажи доли без согласия других собственников

Право на продажу доли собственник реализует путем самостоятельного поиска потенциального покупателя. Так как происходит отчуждение не целого объекта, поиск может представлять проблему. Если возможный контрагент найден, сторонам необходимо прийти к договоренности по следующим условиям:

  1. предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
  2. цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
  3. иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.

При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора.

После согласования условий будущей сделки у продавца возникает обязанность уведомить остальных собственников о продаже. Именно на этом этапе может быть выражен официальный отказ других собственников на продажу доли.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Уведомление других собственников о предстоящей сделке

Режим долевой собственности предусматривает обязанность продавца доли уведомлять о будущей сделке остальных собственников. Без прохождения данной процедуры будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи в органах Росреестра.

Юридические последствия направления собственникам уведомления о продаже заключаются в следующих вариантах развития событий:

  1. у дольщиков, получивших такой документ, есть один месяц на использование права преимущественного приобретения доли на аналогичных условиях;
  2. если другие собственники не согласны приобрести предложенную долю, либо уклонились от дачи ответа, по истечении месяца сделка может состояться даже без их согласия;
  3. если дольщики воспользовались правом преимущественной покупки, они имеют право потребовать оформить сделку именно с ними на тех же условиях, что были указаны в уведомлении.

Таким образом, от этапа направления и рассмотрения письменного уведомления будет зависеть не возможность совершения сделки, а состав покупателей.

Уведомление оформляется в письменной форме, так как в случае возможного спора его придется использовать как доказательство в суде. В его содержание необходимо включить следующие пункты:

  • описание условий продажи доли, которые были предварительно согласованы со сторонним покупателем;
  • указание на цену, по которой продается доля;
  • предложение другим собственникам воспользоваться преимущественным правом на покупку, либо заявить об отказе от такого права.

Обратите внимание! В тексте документа не нужно указывать данные покупателя доли, так как для рассмотрения уведомления этот факт не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Продавец доли может установить в уведомлении срок для принятия решения больше месяца, закон это не запрещает. Если такой срок не указан, применяется стандартное правило о 30 днях на рассмотрения предложений.

Дольщики имеют право сразу заявить об отказе от преимущественного права выкупа доли и оформить отказ в виде письменного документа. Если такое решение высказали все собственники, ждать истечения месячного срока не нужно.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников, если они так и не ответили продавцу?

Если после получения уведомления никто из собственников не выразил своего мнения, ровно через месяц у продавца появляется законное основание реализовать сделку и передать право собственности на долю покупателю.

В случае если другие владельцы объекта решили воспользоваться правом преимущественного выкупа, дальнейшее совершение сделки может обсуждаться только с ними.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Порядок совершения сделки с участием других собственников

При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям.

Такое решение влечет следующие правовые последствия:

  1. решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
  2. принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
  3. продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.

Если выкупить долю решил только один из собственников квартиры, он будет выступать покупателем по сделке и пропорционально увеличит свою долю в объекте недвижимости. Если такое решение приняли сразу несколько дольщиков, они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные части продаваемой доли.

Для продолжения сделки может использоваться ранее представленный проект договора, в нем подлежит замене только сторона покупателя. Все остальные условия документа должны остаться неизменными. Если после направления уведомления продавец изменит условия договора (в том числе, в сторону увеличения цены), после регистрации сделки она может быть оспорена по иску других собственников.

У остальных собственников нет иных способов воспрепятствовать продаже доли сторонним гражданам. Они должны смириться с появлением нового владельца, либо выступить покупателем доли.

Нотариальное удостоверение договора

Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.

Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:

  • общегражданские паспорта сторон;
  • договор купли-продажи;
  • выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
  • уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
  • ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).

После проверки представленных документов и соблюдения требований закона, нотариус заносит сведения о факте удостоверения договора в нотариальный реестр и делает отметку на бланке договоре. После этого у сторон появляется право на обращение за регистрацией перехода доли.

Государственная регистрация перехода права собственности на долю

После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:

  • через Многофункциональный центр;
  • напрямую в территориальное учреждение Росреестра.

Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).

Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.

После проверки представленных документов контрагенты должны явиться за получением следующих документов:

  • зарегистрированный договор купли-продажи доли;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН.

С момента внесения в ЕГРН сведений о совершенной сделке, у покупателя возникает право собственности на долю.

Если покупателем все-таки выступил сторонний гражданин, другие собственники не вправе препятствовать ему в пользовании своей долей квартиры. В случае возникновения спора относительно порядка использования общего имущества квартиры, он может быть рассмотрен в судебном порядке.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-bez-soglasiya-drugix-sobstvennikov

Как продать половину квартиры без согласия второго собственника?

Можно ли продать половину квартиры без согласия второго собственника
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Есть ли такие люди, кто не мечтал или не мечтает о собственном жилье? Наверное, таких найти довольно трудно. Зато не сложно отыскать людей, чьё жилье принадлежит двум и более лицам и находится в общей собственности. Это и владельцы комнат в коммунальных квартирах и граждане, проживающие в законном браке.

Далеко не всегда вопросы деления имущества решаются легко и без конфликтов. В средствах массовой информации часто мы видим целые сериальные истории, а то и боевики на эту тему. Из любых конфликтных ситуаций выход есть. Главное не терять человеческое лицо, но и обратиться к нужным специалистам.

Квартира – это ценный капитал (один из видов жилого помещения). При желании собственник может продать половину квартиры. Но сделать это достаточно сложно, в этом деле много нюансов.

Продать половину квартиры можно различными способами. Можно сделать это самому или воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Если доля совпадает с площадью комнат в квартире, тогда сделать это будет просто. В противном случае потребуется процесс затянется надолго.

Можно ли продать половину квартиры?

Согласно действующего законодательства гражданин имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. То есть он может делать что угодно со своим имуществом. При этом вид имущества не имеет значения. Например, доля в квартире, часть бизнеса, несколько квадратных метров в офисе. При этом он должен соблюдать первоочередное право на покупку доли другими собственниками.

Что это значит? Если собственник хочет продать половину квартиры, тогда он должен сообщить об этом другим собственникам. То есть он должен предложить им купить часть недвижимости. Они могут согласиться, либо отказаться. Если другие владельцы недвижимости отказались от покупки, тогда можно продать долю другим лицам.

Но часто граждане не соблюдают первоочередное право на покупку. Сделать это очень просто, если знать все нюансы. Для этого необходимо оформить так называемый договор дарения. Чтобы оформить договор дарения, необходимо обратиться в нотариальную контору. Нотариус оформить сделку и поставит свою печать. После этого, сделка будет считаться действительной.

Примечание! При оформлении договора дарения собственник не должен соблюдать первоочередное право на покупку. То есть он не должен предлагать другим владельцам купить долю в квартире.

Если другие владельцы отказались выкупить недвижимость, тогда продать долю будет достаточно сложно. В таком случае продают недвижимость с дисконтом (20-50%).

Также могут возникнуть различные трудности. Согласно действующего законодательства другие владельцы могут в течение 3 месяцев обратиться в суд. Они могут требовать перевода прав покупателя. В таком случае суд часто принимает сторону истица. Также могут возникнуть другие трудности.

Отметим! Чтобы продать долю в квартире 1/6 или 1/10 необходимо обратиться к квалифицированному юристу. Самостоятельно человек не сможет провести такую сделку. После совершения такой сделки нужно будет договариваться с другими владельцами о праве пользования.

Понятие долевой собственности

Это жилье, которое поделено на определенные доли. То есть собственность является общей. Они сообща владеют имуществом. При этом они должны соблюдать действующее законодательство и не нарушать права друг друга.

Как продать половину квартиры?

Продать недвижимость можно самостоятельно или воспользоваться услугами юриста. Как продать жилье самостоятельно:

  1. Другие собственники должны знать, что вы хотите продать недвижимость. Известить об этом можно различными способами. Например, отправить телеграмму. Также можно воспользоваться другими способами. Если они отказались покупать жильё, тогда вы можете продать свою долю другому лицу.
  2. А теперь Вам необходимо обратиться к нотариусу. Он должен правильно оформить вашу сделку.
  3. После этого, сделку купли продажи необходимо зарегистрировать в соответствующих органах.

Другому собственнику

Сделать это очень просто. Необходимо правильно оформить сделку купли-продажи. Для этого воспользуйтесь услугами юриста. А также для продажи жилья можно договор дарения.

Если второй собственник против

Сначала необходимо обратиться к нотариусу. Он должен отправить соответствующие из вещания другому собственнику. А только после этой процедуры оформляется сделка купли-продажи.

Без согласия собственников

Почему нам важно согласие собственников? Потому что в законе содержится условие, по которому вы в порядке должны уведомить собственников.

Бывают всякие ситуации. И зачастую эта ситуация заключается в том, что остальные собственники препятствуют продаже:

  1. Нотариус самостоятельно отправит остальным собственникам данное предложение и оформит отказ, который вы в дальнейшем сможете отнести в регистрирующие органы. В таком случае нотариальный отказ будет принят в качестве необходимого документа при регистрации перехода права собственности доли.
  2. Также можно обратиться в органы печати. И с помощью телеграммы отправить предложение новым собственникам о покупке доли. Также можно отправить заказное письмо с уведомлением, на котором будет стоять отметка о том, что собственник получил предложение о покупке.

Если второй собственник несовершеннолетний

Часто родители думают, что если ребёнку нет 18 лет, то продать долю невозможно. Продать можно:

  • В первую инстанцию, куда нужно обратиться родителям, это органы опеки. Обращаться нужно по месту жительства ребенка. Например, Октябрьский район. Для обращения необходимо написать заявление.

Также нужно приложить ряд документов.Также потребуются правоустанавливающие документы, либо договор купли-продажи, приватизации, дарение или наследства. А также потребуется технический паспорт на продаваемую недвижимость и согласие всех прописанных и зарегистрированных лиц в продаваемой квартире.

Но этого недостаточно. Помимо подаваемых документов, нужно предоставить документы и на вновь приобретаемое жилье. Потому что просто продать долю ребёнка в квартире, не предоставив взамен другой площади, невозможно.

Также нужно будет передать договор на приобретение жилья. В среднем, рассмотрение органами опеки происходит в течении двух недель. По истечении 2 недель вы получаете приказ, в котором разрешается произвести данные действия.

  • Но на этом история продажи недвижимости не заканчивается. Недавно были внесены изменения в законодательство, и помимо предоставления приказа, вам необходимо заверить сделку у нотариуса. То есть следующим шагом будет предоставление всех документов на продаваемое жилье в нотариальную контору. Таким образом все сделки, связанные с продажей доли несовершеннолетнего, заверяются нотариально.
  • После того, как вы посетите нотариальную палату, в которой будет заверена сделка о купле-продаже, вы сможете подать весь пакет документов в регистрационную палату для окончательной регистрации сделки.

Таким образом, процесс по продаже и покупке доли несовершеннолетнего является достаточно затратным как эмоционально, так и финансово. Но, тем не менее, продать долю в квартире возможно.

Полезно знать! Продать половину квартиры можно различными способами. Сделку обязательно нужно заверить у нотариуса. Продать долю в квартире можно даже без согласия других собственников.Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravonaslednik.ru/spory/sovmestno/prodazha-poloviny-kvartiry-esli-vtoroj-sobstvennik-protiv.html

Как сособственнику продать свою долю без согласия остальных

Можно ли продать половину квартиры без согласия второго собственника

Сегодня на Habrealty.ru!

Как продать доли в квартире без согласия: варианты продажи доли квартиры, если другой собственник не согласен покупать и не дает согласия на продажу.

Для начала, в качестве экскурса, расскажу о том, как продать свою долю в квартире.

Вкратце, о самом процессе и далее о сложностях и как их обойти.

«Квартирный вопрос» портит и москвичей и хабаровчан в равной степени. Почти каждый второй владелец квадратных метров сталкивается с необходимостью решения проблем продажи или покупки.

И довольно сложно обстоит дело, когда законных владельцев несколько.

Читайте еще, как продать долю несовершеннолетнего

Виды собственности с долями

Имущество, во владении нескольких человек – это недвижимость, которая принадлежит на правах совместного владения и имеет статус как долевой, так и совместной.

В праве каждого распоряжаться (дарить или же продавать) на свое усмотрение. Вам следует лишь знать, что продажа доли в квартире возможна только с согласия остальных участников.

Без согласия других собственников продажа доли квартиры невозможна! Или почти невозможна.. собственно ниже разберем варианты!

Алгоритм: как продать долю в квартире без согласия сособственников

При совместном решении продажи доли в квартире не возникает никаких разногласий: оформляются документы, деньги делятся и собственники расходятся.

Но, как продать долю в квартире, если на этот шаг решится лишь один владелец?

Определить стоимость продажи доли

Для начала определитесь с ценой и предложите выкупить данную долю другому собственнику.

Эта особенность вытекает из закона, по которому совладелец обладает преимущественным правом покупки, то есть «выбросить предложение на рынок» возможно только при отказе совладельца.

Продавая долю, вы должны установить одинаковую цену и для второго собственника и для покупателей на рынке недвижимости

Оповестить о продаже доли другого собственника

Продавец обязан проинформировать других участников перед тем, как продать долю в квартире.

И если они в течение тридцати дней не выкупят долю, то можно предлагать другим покупателям.

Но часто случается, что другие совладельцы попросту уклоняются от получения таких уведомлений и ставят под вопрос совершение сделки.

А без их согласия или отказа вы не можете предпринимать никаких действий по продаже квартиры.

В случае, если продажа доли квартиры состоялась при отсутствии согласия, владелец имеет право оспорить сделку.

Заставить подписать согласие других собственников насильно невозможно, но законным вариантом является составление заказного письма от продавца на имя другого совладельца.

Что делать, если у вас нет согласия других собственников

Дарение

Один из простых и легких способов, своего рода «обходной путь». В таком случае подарить долю квартиры другому можно и без согласия.

Для этого нужно заключить договор дарения доли или долей и передать деньги продавцу.

Возможно и частично дарить долю, а затем возможно продавать долю в квартире, этому же владельцу, как имеющему преимущественное право.

Чистая продажа

Оцениваете стоимость жилья, уведомляете другого совладельца, при отказе – фиксируете его нотариально и заключаете договор, указывая все параметры.

Читайте еще про продажу доли: Как продать долю в квартире

Залог

Потенциальный байер занимает продавцу энную сумму, а предметом залога по этому займу указывается доля в недвижимости. После невозврата отдают долю квартиры другому собственнику.

Имейте ввиду, что фактический переход регистрируете в обязательном порядке, свидетельство этого — акт приема-передачи, наличие которого указываете в договоре купли-продажи.

Процедура при продаже неравных долей в квартире специфична: закон наделил владельца, имеющего меньшую долю, требовать ее покупки владельца большей даже через суд.

Это стоит знать: различие понятия доли в квартире и коммуналке

Стоит различать понятие «продажа долей в квартире» и непосредственно комнаты в коммуналке.

У доли в квартире почти невозможно четко определить границы, в отличие от коммунальной квартиры, где у каждого определен свой счет и строго обозначены границы и зона общего пользования.

Собственник доли может занять комнату, но не означает, что он именно ей и владеет. Такое разделение возможно провести только через суд.

Продавать долю в квартире сложно и иногда дольше, чем квартиру, но при правильном подходе возможно провести процедуру законно и без лишних заморочек.

Главное, действовать с опорой на законодательство.

Сегодня вы узнали варианты,как продать долю в квартире без согласия собственников, а так же классические способы продажи доли.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/kak-prodat-doli-v-kvartire.html

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Можно ли продать половину квартиры без согласия второго собственника
5/5 (5)

На основании анализа действующих норм гражданского законодательства однозначно ответить на вопрос, допускается ли продажа доли одним из собственников без разрешения другого, не получится.

На практике встречаются случаи, когда передача прав собственности без разрешения иных владельцев является допустимой.

Лица вправе обращаться в судебные органы, когда понимают, что совместное проживание невозможно, с иском о выкупе доли, если второй собственник против продажи третьим лицам части общего имущества.

Такая процедура осуществляется, как правило, когда продается часть однокомнатной квартиры.

Учитывая все имеющиеся обстоятельства, суд вправе обязать второго собственника выкупить в принудительном порядке часть квартиры.

Еще одним способом реализации части жилого помещения является заключение дарственного соглашения. В этом случае не придется получать согласие или обращаться в суд.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Однако продавец должен понимать, когда второй собственник узнает, что сделка была притворной, то есть фактически за часть квартиры были переданы денежные средства, он может обратиться в суд с иском о признании соглашения недействительным.

Обратите внимание, что денежные средства передаются либо непосредственно продавцу на руки, либо с помощью банковской ячейки. Конечно, доказать притворность сделки практически невозможно, однако, используя такой метод, собственник должен понимать возможные риски.

Еще одним способом передачи части жилого помещения в собственность третьему лицу является оформление на эту часть залога. Когда лицо не может исполнить какое-либо обязательство, то права на имущество передаются на основании соглашения кредитору.

Для того чтобы часть помещения выступила в роли залога, следует оформить кредитное обязательство.

Важно! Помните, указанные выше способы являются только формально соответствующими закону. Это означает, что есть возможность установления, на что именно были направлены соглашения, и сделка может быть признана недействительной.

Правовой статус долевой собственности

Объекты недвижимого имущества могут быть как в собственности одного лица, так и в собственности нескольких лиц сразу. Это означает, что ее распоряжение осуществляется только в соответствии со ст. 244 – 247 ГК РФ.

Собственность имеет статус совместной в том случае, когда доли каждого собственника не выделены в установленном порядке, или же долевой с выделением доли каждого лица.

Первый вариант возникает в том случае, когда недвижимость невозможно в соответствии с нормами закона поделить на несколько долей.

В случае возникновения необходимости заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском или в добровольном порядке перевести жилое помещение из одного статуса в другой. Обратите внимание, считается, когда собственность общая, что доли каждого собственника равны.

 Юридическая консультация по жилищному вопросу..

Каждый собственник доли вправе распорядится ей по своему усмотрению. При этом не должны нарушаться права третьих лиц, то есть иных собственников.

Основные способы продажи

Заметьте! Итак, существуют следующие способы, на основании которых собственник части жилого помещения вправе ее передать третьему лицу:

  • оформление с третьим лицом соглашения о купле-продаже. В этом случае собственник обязан обратиться с предложением к остальным собственникам о покупке ими своей части. Условия в предложении должны быть такими же, как те условия, которые предлагаются третьим лицам. Когда собственники отказались от покупки или проигнорировали предложение, то заинтересованное лицо получает право продать свою часть третьим лицам;
  • оформить соглашение о дарении. Помните, гражданское законодательство устанавливает правило, в соответствии с которым каждый собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом. В связи с этим лицо может подарить свою часть любому человеку;
  • как уже было ранее сказано, собственник вправе указать часть своего имущества в качестве объекта залога, на которое перейдет взыскание, если последний не сможет исполнить в установленном соглашением порядке свое обязательство.

 Выделение доли в квартире в натуре.

На практике встречаются случаи, когда собственникам даже при желании достаточно трудно получить разрешение или уведомить остальных сособственников в случае продажи части своей доли. Например, они не проживают совместно, нет сведений об их месте нахождения и так далее.

Легальным способом передачи прав на часть собственности является уведомление остальных сособственников о принятии решения продать свою часть. Уведомление передается лично, либо направляется ценным письмом с описью, в котором указываются документы, вложенные в конверт.

Такое отправление можно отследить и впоследствии при возникновении спорных вопросов доказать, что уведомление направлялось и было получено.

Законом установлено, что после получения уведомления у сособственников имеется 30 дней для его рассмотрения и принятия решения. Когда по истечении этого срока сособственники не ответили на уведомление, то собственник получает право продать имущество третьему лицу.

Посмотрите видео. Продажа доли в квартире без согласия других собственников:

Право первой очереди

В законе используется такой термин, как первая очередь. Используется он, как правило, когда речь идет о передаче наследственной массы.

Внимание! Лица, входящие в категорию этой очереди получают первоочередное право на приобретение прав или объектов.

В случае с продажей части имущества такое право получают совладельцы. Продавец обязан в первую очередь предложить выкупить часть помещения именно им.

Обратите внимание, что условия покупки части помещения должны быть идентичными тем, которые предлагаются третьим лицам. Так, например, когда собственник части помещения решает продать ее за 1 500 000 рублей, то совладельцам предлагается именно эта сумма, а не больше.

При выявлении факта продажи третьему лицу за меньшую сумму совладельцы вправе подать иск в суд и признать сделку недействительной.

Такое право действует не только при наличии выделенной доли в жилом помещении. Такие же правила действуют в отношении помещений, которые называются коммунальными. Так, в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо получить согласие всех лиц, проживающих там.

Процедура продажи жилья

Для того чтобы не случились неприятные, спорные правовые моменты, следует соблюдать все необходимые правовые аспекты и осуществлять действия в соответствии с установленным алгоритмом.

Шаг 1.

После принятия решения о продаже части жилого помещения необходимо направить в адрес всех остальных совладельцев уведомление с условиями сделки, направленной на продажу части жилого помещения. Обратите внимание на то, что такое уведомление может быть сделано посредством размещения уведомления в сети интернет.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о продаже доли в квартире:

Шаг 2.

Далее составляется соглашение о купле-продаже и акт о приеме-передачи части жилого помещения. Обратите внимание на то, что в соглашении обязательно указывается объект купли-продажи, чтобы его можно было идентифицировать.

При отсутствии таких сведений соглашение признается незаключенным. Помимо соглашения, составляется акт приема-передачи, в котором отражается фактическое состояние жилого помещения. Такой акт считается частью договора.

Шаг 3.

После завершения сделки новый владелец обязан зарегистрировать свое право в установленном порядке в Россреестре и МФЦ.

Такая регистрация происходит только после подачи следующего перечня документов:

  • заявление, поданное каждым участником правоотношения;
  • оригиналы соглашения и акта о передаче части имущества;
  • подтверждение того, что все остальные собственники были уведомлены о продаже части жилого помещения;
  • документы, удостоверяющие личности каждой стороны правоотношения;
  • когда в качестве стороны выступает несовершеннолетний, акт об одобрении сделки со стороны органов опеки и попечительства.

Помимо вышеуказанных документов, лица вносят государственную пошлину об оказании им услуги государственным органом по регистрации права.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи доли в квартире:

В случае непредставления такого платежного документа и отсутствии его в информационной системе документы, поданные лицами, будут им возвращены по истечении пяти дней после подачи без регистрации прав.

Помните, что налоговое законодательство установило определенные льготы, в соответствии с которыми при определенных условиях после продажи части жилого помещения допускается не вносить налог с полученных денежных средств.

Итак, налогом не облагаются сделки с недвижимыми объектами, которые:

  • находились в собственности не меньше трех лет и были приобретены до наступления начала января 2016 года;
  • находились в собственности не меньше пяти лет и были приобретены после января 2016 года.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта приема-передачи доли в квартире:

Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку

Когда собственником части жилого помещения выступает ребенок, не достигший возраста 18 лет, то, помимо основных документов, представитель обязан получить от органов опеки и попечительства заключение, в котором они не возражают против заключения соглашения.

Помните, без наличия такого заключения сделка заключена быть не может, а заключенная будет признана недействительной.

Запомните! Алгоритм действий с имуществом, принадлежащим ребенку, следующий:

  • для начала законный представитель несовершеннолетнего обращается с заявлением о подготовке заключения в органы опеки и попечительства;
  • далее, помимо заявления, представителем подготавливаются документальные сведения о том, что жилищные права ребенка такой сделкой нарушены не будут, условия его проживания останутся прежними или будут улучшены.

Когда ребенку исполнилось 14 лет, то он вправе совместно со своим законным представителем явиться в орган опеки и попечительства и представить свое соглашение о том, что он не возражает против купли-продажи своей части жилого помещения.

 Может ли бабушка подарить внуку долю в квартире?

Продажа части приватизированной квартиры и коммунального жилья

В первую очередь продавец доли извещает о решении остальных сособственников жилого помещения.

Далее следует в соответствии с нормами гражданского кодекса подготовить соглашение, в котором указывается весь перечень необходимой информации. Далее на основании этого соглашения в государственном органе происходит регистрация прав нового собственника на приобретенную часть жилого помещения.

Ответственность за нарушение закона

Внимание! Заключение притворной сделки или нарушение норм законодательства о правилах заключения подобных соглашений является основанием для привлечения лиц, в том числе и к мерам уголовной ответственности.

Поскольку соглашения, как правило, заключаются с привлечением нотариусов, то каждое положение соглашения тщательно проверяется. Нотариус не никогда не заверит сделку, направленную на ущемление прав и интересов как самого собственника этой части, так и иных лиц.

Нарушение прав совладельцев на преимущественное приобретение доли является основанием для обращения в судебный орган с иском о признании сделки недействительной.

Посмотрите видео. Как можно законно лишить собственника доли в квартире?

Источник: https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника: образец уведомления

Можно ли продать половину квартиры без согласия второго собственника

Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

Что говорит законодательство?

Все положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право покупки и способы его обойти

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения.

Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя.

Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке.

Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу.

Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

Как продать долю?

Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

Продажа без согласия родственников (совладельцев)

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Реализация без согласия несовершеннолетних детей

Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки.

Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

Продажа второму собственнику

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Реализация доли в приватизированной недвижимости

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Совершение сделки совместно с остальными собственниками

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже: образец

Уведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:

  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

Данное уведомление о продаже доли квартиры направляется через нотариуса, для избежания споров юридического характера

Налоги

Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

Нотариальное удостоверение

Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор о купле – продаже;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
  • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

Официальная регистрация покупки – продажи доли

Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

  • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
  • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
  • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
  • Чек об оплате госпошлины.

После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста.

Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

Источник: http://sudpristav.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/doli-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html

LawyeRics
Добавить комментарий